Einleitung

Baubetreuung ist eine Dienstleistung für Bauherren. Sie kann die Beratung hinsichtlich beabsichtigter Bauvorhaben, sowie die Planung, Beauftragung, Koordinierung, Überwachung, Prüfung, Abnahme und Abrechnung der dazu erforderlichen baulichen Arbeiten und der sie begleitenden Maßnahmen einzeln oder als Ganzes umfassen.

Bei neuen Eigenheimen dominiert in Deutschland das schlüsselfertige Bauen durch Bauträger oder durch die Lieferanten von Fertighäusern. Der Bauträger veräußert in der Regel Haus und Grundstück an den neuen Besitzer in einem notariell zu beglaubigendem Kaufvertrag und lässt, in den meisten Fällen jedenfalls, nur Ausstattungsdetails durch den Käufer auswählen.

Anders ist das bei der Errichtung eines Fertighauses auf einem bereits vorhandenen Grundstück. Hier ist der Käufer Bauherr und je nach Gestaltung der Verträge mit dem Fertighauslieferanten möglicherweise für die verschiedensten Details selbst verantwortlich. Das kann von der Beantragung der Baugenehmigung, über die Errichtung des Fundamentes bis hin zum kompletten Innenausbau gehen.

Klassische Architektenhäuser machen etwa 10 Prozent der Neubauten aus. Auch in diesem Falle ist der künftige Besitzer als Bauherr in der Pflicht, sich um alles selbst zu kümmern, was nicht zu dessen im Architektenvertrag beauftragten Tätigkeiten zählt.

Wer bei seinem Bauvorhaben als Bauherr Zeit und Mühen sparen und seine Nerven schonen will, ist gut beraten, eine professionelle Baubetreuung zu beauftragen. In Abhängigkeit von der Größe des Bauvorhabens und nach persönlichen Präferenzen des Beauftragenden kann dieser Auftrag an einen freien Architekten oder Bauingenieur gehen, beziehungsweise eine Fachfirma, die sich darauf spezialisiert hat. In der Regel erbringt der Baubetreuer keine eigenen baulichen Leistungen, sondern kümmert sich um die Vorbereitung und Durchführung der baulichen Maßnahmen im Namen und auf Rechnung des Bauherrn.

Im Einzelfall gilt es für den Bauherrn zu prüfen, wer ist befugt und in der Lage die anstehenden Aufgaben in seinem Sinne und im Rahmen der bestehenden Gesetze und Verordnungen wahrzunehmen und diese, sowie die erteilten Vollmachten dann detailliert vertraglich festzuschreiben.

Inhaltlich kann unterschieden werden zwischen der wirtschaftlichen und der technischen Baubetreuung, auch wenn das in der Praxis vielfach ineinander übergeht. Diese können im Einzelnen unter anderem beinhalten:


Wirtschaftliche Betreuung

  • Finanzierungsplanung des Bauvorhabens
  • Beantragung von Fördermitteln
  • Wirtschaftlichkeitsermittlung bei Rendite-Objekten
  • Berücksichtigung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten
  • Bestpreisermittlung und Vereinbarung mit den Auftragnehmern
  • Zahlungsabwicklung an die Baubeteiligten


Technische Betreuung

  • Erstellung und Vorlage der Genehmigungsunterlagen
  • Ausschreibung und Vergabe der Arbeiten
  • Bauleitung
  • Abnahme des Bauwerkes namens des Bauherrn
  • Teilnahme an der behördlichen Abnahme
  • Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen


Ist der Baubetreuungsvertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungscharakter gestaltet, schuldet der Baubetreuer dem Bauherrn seine Dienste, ist er als Werkvertrag angelegt, schuldet er ihm ein Ergebnis, und zwar in der Regel ein mangelfreies Bauwerk. Zu beachten sind eventuell mit geltende Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB). Hinsichtlich der konkreten Vertragsausgestaltung und auch einzelner Formulierungen sollte der Bauherr im Zweifelsfalle rechtlichen Rat vor Abschluss des Vertrages einholen.


Voraussetzungen zur Baubetreuung

Da bei einem Bauvorhaben eine Vielzahl gesetzlicher Bestimmungen und Verordnungen zu beachten ist, empfiehlt sich die Beauftragung eines Architekten, Ingenieurs oder professionellen Betreuungsunternehmens mit nachweislichen Referenzen. Grundsätzlich gilt zudem, dass, wer Bauvorhaben als Baubetreuer in fremdem Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will, laut Gewerbeordnung einer Erlaubnis der zuständigen Behörde bedarf. Das gilt auch für Darlehensvermittlungen unter anderem im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben. Wegen der bestehenden Kammerpflicht müssen selbstständige Architekten Mitglied der zuständigen Architektenkammer sein, freie beratende Bauingenieure der jeweiligen Landesingenieurkammer Bau angehören. Vorgeschriebene Antragsunterlagen für Baugenehmigungen dürfen nur von Vorlageberechtigten erstellt werden. Zur steuerlichen und Rechtsberatung sind ebenfalls nur die dazu fachlich befähigten und zugelassenen Personen befugt.


HOAI spricht von Projektsteuerung

Die in Deutschland verbindliche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezeichnet es im § 31 als Leistungen der Projektsteuerung, wenn Auftragnehmer Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen übernehmen.

Hierzu gehören demnach insbesondere:

  • Klärung der Aufgabenstellung, Erstellung und Koordinierung des Programms für das Gesamtprojekt
  • Klärung der Voraussetzungen für den Einsatz von Planern und anderen an der Planung fachlich Beteiligten (Projektbeteiligte)
  • Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen, bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte
  • Koordinierung und Kontrolle der Projektbeteiligten, mit Ausnahme der ausführenden Firmen
  • Vorbereitung und Betreuung der Beteiligung von Planungsbetroffenen
  • Fortschreibung der Planungsziele und Klärung von Zielkonflikten
  • laufende Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers
  • Koordinierung und Kontrolle der Bearbeitung von Finanzierungs-, Förderungs- und Genehmigungsverfahren


Die Honorare dafür sind in Anlehnung an die HOAI frei vereinbar und müssen bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart werden.

Ein Baubetreuungsvertrag ist nicht notariell zu beglaubigen.

Bei kleineren Projekten wie einem Garagenanbau können betreuende und koordinierende Aufgaben auch durch eines der beteiligten Einzelgewerke als Generalauftragnehmer übernommen werden. Bei einer Badsanierung oder einem Dachausbau ohne Genehmigungspflichten beispielsweise ist das die übliche Verfahrensweise.


(c) by Päffgen GmbH bzw. deren Autoren 2009, www.baubetreuung.de

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